2015年，创业公司WhatsApp被Facebook以190亿美元收购。 

被收购的时候，这家公司的活跃用户超过了4.5亿。但这家公司仅仅有32名工程师，每人要为140万活跃用户提供服务。 

信息化时代，公司越来越小型化，集约化，每名员工的产出在飙升。 

比如腾讯和阿里巴巴这样的科技公司，人均利润贡献率达到100万元以上。 

工业时代高耸的烟囱、成片的工厂、轰鸣的机器、潮水般的工人，正在成为过去式；信息时代从事IT和创意的摩登青年，FreeLancer们，向往的是真皮沙发的休息区、弥漫咖啡香的咖啡吧和开阔舒适的工作环境。 

共享办公，是这个信息化时代的注脚，在几大基础设施平台公司之下，分散化的小公司将是这个时代的主流。 

中美两国是信息化时代的急先锋，分别诞生了氪空间和WeWork。 

氪空间创始人兼董事长刘成城宣布，未来100天将在北京和上海等地新开业12家社区，接近10万平米，新增10000个工位。预计2019年底，氪空间管理超过150万平方米社区，服务22万会员。 

联合办公的概念，经过四五年的沉淀，算是穿越了牛熊，开始展露出真正的价值来。 

1、泡沫之后 价值重生 

共享办公并不是WeWork的首创，但现在的模式却是WeWork一手开创。 

2010年，联合创始人亚当·诺依曼和米格尔·麦凯尔维在纽约开设第一家WeWork办公空间。 

两个创始人认为，WeWork不仅仅是一个美丽舒适的办公空间，而是一个可以让“我”融入“我们”的共享社群。 

2010年全球金融危机影响下，美国的房价跌至谷底，许多大公司不景气，员工成为自由职业者，离开了大公司也需要有办公场所。 

在低廉租金和用户需求共同催化下，WeWork诞生于纽约。 

纽约是国际金融危机的策源地，受到的冲击也最大，2010年纽约房价和租金几乎是历史最低点，受到金融风暴冲击的失业者，也有很多迈入了自由职业的行列。 

这也是美国知名科技公司中，诞生在纽约而非硅谷的唯一一个。 

中国共享办公的火爆，有WeWork带来的财富效应，也有政策的激励。 

2014年9月，国家发出“大众创业、万众创新”的口号，双创风潮到来。 

2015年6月，经过一轮融资后WeWork估值达到了100亿美元，超过了Slack、Lyft等明星公司。 

在两大推动力的作用下，共享办公火爆一时。 

在中国，杀入共享办公的企业大致有三类。 

一类是有政府背景，接受政府补贴，扶持地方科技公司的共享办公场所，一般收费低廉或者免费，公司一旦做大就需要搬离，配套条件较差。 

一类是传统地产商转型而来，如前万科集团高级副总裁毛大庆创办优客工场、SOHO潘石屹内部创立的SOHO 3Q等，这些地产大佬掌握大量地产行业资源，转型方便。 

一类就是科技公司延伸业务，比如36氪主业务是科技媒体和股权众筹，自然而然过渡到为小创业公司提供办公场地。 

由于2015年双创火爆，2015年也被行业形容为中国联合办公空间元年。 

潮水来得快退得更快。 

2016年，地库、孔雀机构、MadSpace等众创空间倒闭，让只想赚一把快钱的人丧失了兴趣。 

在百度指数上“众创空间”的两个高点，一个就是2015年2月兴起之时，一个是2016年7月泡沫破灭之时。 

众创空间和联合办公虽然都是“co-working”翻译而来，但在国内却有所不同。 

众创空间并不是真正理解联合办公的意义，也没有得到WeWork的真传。 

联合办公一般都建在交通便利、环境优美的办公大厦，而地产背景的公司更希望将一些位置相对较远，空置率较高的物业改造为联合办公空间，用来消化自己物业项目的空置面积，例如中关村SOHO 3Q放在了地下一层。至于黄金地段、出租率高的物业，地产商们则完全有其他模式赚取更多利润。

有创业者说，传统地产商转型的SOHO 3Q和优客工场的审美和年轻一代是有隔阂的，完全没有创造出一种愉快个性的工作环境，给人的感觉是把大公司的格子间分割成了一个个小的格子间，地产商对于空间利用效率的痴迷，也让3Q过分地紧凑，依旧是一个标准化的冰冷的工作场所。 

马化腾曾经说，你没有做错什么，你就是老了。 

2、联合办公的护城河 

联合办公并不是一门传统的房产租赁生意，不仅仅是“二房东”。 

表面上看，WeWork和氪空间跟业主签订10到15年的长期租约，然后按照月、季度或者年租给用户，就是一个房产中介。 

实际则不然，WeWork和氪空间所做的事，远远不是一个房产租赁能够做到的。 

氪空间的发展，也绝对不是链家让出的利润空间。 

WeWork的建筑里，人均占地50平方英尺，是行业标准的五分之一，但它可以向每人每年收取8000美元，利润率保持在30%~40%之间。 

2018年，WeWork进入全球22个国家，超过74个城市、253个办公地点，拥有25万会员。 

2017年，WeWork的收入超过了9亿美元。据报道，2018年，WeWork的全年运营收入将达到23亿美元。 

近乎150%的增长率，以WeWork为代表的联合办公绝对可以比肩互联网公司增长速度。 

WeWor通过收购了建筑技术公司 Case 和建筑管理平台 FieldLens来组建实体产品团队。 

WeWork于2015年8月收购了Case，Case是一家建筑业的技术咨询公司，擅长建筑信息建模。 

2017年6月，WeWork收购了FieldLens。 FieldLens 允许项目经理，工头，建筑师，业主和管理人员通过手机实时管理建筑工地，记录对话并跟踪和分配问题。 

WeWork的首席增长官大卫·法诺说，WeWork“是唯一真正提供端到端解决方案的公司，覆盖到建筑生命周期的每个阶段——从选址、租赁、设计到建筑和管理。 ” 

在WeWork的2200人中，法诺领导者一个160人的团队，负责解决场地的实际问题。 

其中包括选址团队、设计建造团队，其中的专家包含了建筑师、室内设计师、工程师、物流规划师、艺术咨询师等等。 

WeWork通过机器学习的方法来让效率最大化。为了决定要建造多少会议室，WeWork的研究人员创建了一个神经网络，通过收集现有建筑布局和会议室使用情况的信息，来对会议室的使用情况进行预测，从而确定尚未开始建造的布局。 

用户越多，收集的数据就越多，机器学习的结果就更精准，这个过程跟Uber、滴滴的逻辑非常类似，数据积累和服务质量会互相促进。 

据报道，机器学习让WeWork一个新办公桌的建设成本从14144美元下降到2017年9月的9504美元，节省了33％。 

这个团队推进很快，在选址设计的时候，租赁部门已经开始售卖了。 

这套人马、设计和建筑规格、专利，才是联合办公真正的护城河。 

决定联合办公前途命运的是人和技术，而不是房产，这就是为什么WeWork和氪空间是科技公司而不是地产公司的最大原因。 

3、WeWork的难题 

毫无疑问，WeWork是联合办公的头把交椅，拿到了孙正义远景基金44亿美元投资之后，它的估值提升到200亿美元。 

WeWork也进入了中国，在北京拥有5个办公地点，在上海有11个。 

虽然这个领域是充分竞争，氪空间等中国公司不具有任何本土政策优势，但WeWork面临的首要问题便是水土不服。 

迄今为止，尚未有美国比较大的科技公司在中国取得较大成功，尤其是充分竞争市场更是如此，ebay、Uber在中国败给了淘宝、滴滴，那WeWork面对氪空间的挑战，会是同样的故事吗？ 

WeWork中国运营公司是洋槐商务信息咨询（上海）有限公司，登记在上海自由贸易试验区，是外商独资公司，法人代表是ABRAHAM JOSEPH SAFDIE。 

WeWork没有本土化的管理，沟通主要通过邮件，非常不接地气。 

外企邮件沟通水土不服是老问题，WeWork这里并没有任何改变。 

WeWork社区运营人员大多是具有国外学历的海归，实际上对中国服务业并不了解，态度跟中国本土公司差距很大。 

有用户吐槽：“这里的社区管理员没一个有脑子的，借着Wework的名头全都一副自己很了不起的样子，对中国人非常傲慢，与对待国外用户完全不一样”。 

而在硬件设计上，8人间以下的办公室还是用传统钥匙，8人间以上的才是门卡。 

即便为了成本控制，WeWork在价格上也不具有优势，其人均工位月租金平均4000元。 

即便纯粹拼技术和商业模式的公司，在中国都举步维艰，何况拼服务和态度的公司，WeWork即便手握重金，也难逃劫数。 

4、谁会是幸运儿？ 

中国联合办公，必有一家100亿美元以上的公司诞生。 

如今，氪空间、优客工场等一系列公司中，氪空间呈领跑态势。 

刘成城宣布，未来100天，北京和上海核心商圈要开12家新社区，刚刚过去一季度，氪空间新增管理面积15万平方米。 

氪空间是科技媒体36氪孵化，虽然不是最早发起联合办公，比起国内同侪，科技范十足。 

按照氪空间规划，未来服务22万会员，每个会员按照2500元每月租金计算，每年营收可达66亿元。 

即便按照10%的运营利润，每年纯利也有6亿元。 

这几乎能跟猎豹和搜狗等公司平起平坐。 

更幸运的是，如果你跑得足够快，这个领域并无巨头，换句话说，氪空间上限没有天花板。 

资本的嗅觉更为灵敏：1月11日，氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资，为其在近半年来获得的第三笔融资。这是中国联合办公领域最大单笔现金投资。 

如果你跑得足够快，寂寞就追不上你。 

刘成城说，2018年氪空间运营面积将达到50万平方米，年度增速要超过300%。 

这看起来有点疯狂，却经过事实的验证。 

2015年6月融资时，WeWork投资说明书上说，2018年，公司将有28.6亿美元的营收，9.4亿美元的利润，会员人数增加到26万，社区总数达到376个。 

这些目标在当时似乎遥不可及，但今年都能基本实现。 

1998年中国启动房产改革，20年间轰轰烈烈地产革命给中国带来了巨大的财富，令无数中国人有了自己的舒适的家和办公室。 

未来20年，中国面临的是如何分配蛋糕，用科技和智慧让房地产变得更有效率。 

中国商业地产联盟秘书长王永平曾经问潘石屹，你凭什么房子卖这么贵，还卖得这么快？ 

三五年后，曾经坐在风口上的潘石屹或许会这么问刘成城，为什么你转租房子租这么贵，还租这么快？ 

时间会回答一切。 

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