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泡沫之后的重生 联合办公的护城河是人和技术

2015年,创业公司WhatsAppFacebook190亿美元收购。 

 

被收购的时候,这家公司的活跃用户超过了4.5亿。但这家公司仅仅有32名工程师,每人要为140万活跃用户提供服务。 

 

信息化时代,公司越来越小型化,集约化,每名员工的产出在飙升。 

 

比如腾讯和阿里巴巴这样的科技公司,人均利润贡献率达到100万元以上。 

 

工业时代高耸的烟囱、成片的工厂、轰鸣的机器、潮水般的工人,正在成为过去式;信息时代从事IT和创意的摩登青年,FreeLancer们,向往的是真皮沙发的休息区、弥漫咖啡香的咖啡吧和开阔舒适的工作环境。 

 

共享办公,是这个信息化时代的注脚,在几大基础设施平台公司之下,分散化的小公司将是这个时代的主流。 

 

中美两国是信息化时代的急先锋,分别诞生了氪空间和WeWork 

 

氪空间创始人兼董事长刘成城宣布,未来100天将在北京和上海等地新开业12家社区,接近10万平米,新增10000个工位。预计2019年底,氪空间管理超过150万平方米社区,服务22万会员。 

 

联合办公的概念,经过四五年的沉淀,算是穿越了牛熊,开始展露出真正的价值来。 

 

1、泡沫之后 价值重生 

 

共享办公并不是WeWork的首创,但现在的模式却是WeWork一手开创。 

 

2010年,联合创始人亚当·诺依曼和米格尔·麦凯尔维在纽约开设第一家WeWork办公空间。 

 

两个创始人认为,WeWork不仅仅是一个美丽舒适的办公空间,而是一个可以让融入我们的共享社群。 

 

2010年全球金融危机影响下,美国的房价跌至谷底,许多大公司不景气,员工成为自由职业者,离开了大公司也需要有办公场所。 

 

在低廉租金和用户需求共同催化下,WeWork诞生于纽约。 

 

纽约是国际金融危机的策源地,受到的冲击也最大,2010年纽约房价和租金几乎是历史最低点,受到金融风暴冲击的失业者也有很多迈入了自由职业的行列。 

 

这也是美国知名科技公司中,诞生在纽约而非硅谷的唯一一个。 

 

中国共享办公的火爆,有WeWork带来的财富效应,也有政策的激励。 

 

20149月,国家发出大众创业、万众创新的口号,双创风潮到来。 

 

20156月,经过一轮融资后WeWork估值达到了100亿美元,超过了SlackLyft等明星公司。 

 

在两大推动力的作用下,共享办公火爆一时。 

 

在中国,杀入共享办公的企业大致有三类。 

 

一类是有政府背景,接受政府补贴,扶持地方科技公司的共享办公场所,一般收费低廉或者免费,公司一旦做大就需要搬离,配套条件较差。 

 

一类是传统地产商转型而来,如前万科集团高级副总裁毛大庆创办优客工场、SOHO潘石屹内部创立的SOHO 3Q等,这些地产大佬掌握大量地产行业资源,转型方便。 

 

一类就是科技公司延伸业务,比如36氪主业务是科技媒体和股权众筹,自然而然过渡到为小创业公司提供办公场地。 

 

由于2015年双创火爆,2015年也被行业形容为中国联合办公空间元年。 

 

潮水来得快退得更快。 

 

2016年,地库、孔雀机构、MadSpace等众创空间倒闭,让只想赚一把快钱的人丧失了兴趣。 

 

在百度指数上众创空间的两个高点,一个就是20152月兴起之时,一个是20167月泡沫破灭之时。 

 

众创空间和联合办公虽然都是“co-working”翻译而来,但在国内却有所不同。 

 

众创空间并不是真正理解联合办公的意义,也没有得到WeWork的真传。 

 

联合办公一般都建在交通便利、环境优美的办公大厦,而地产背景的公司更希望将一些位置相对较远,空置率较高的物业改造为联合办公空间,用来消化自己物业项目的空置面积,例如中关村SOHO 3Q放在了地下一层。至于黄金地段、出租率高的物业,地产商们则完全有其他模式赚取更多利润。

 

有创业者说,传统地产商转型的SOHO 3Q和优客工场的审美和年轻一代是有隔阂的,完全没有创造出一种愉快个性的工作环境,给人的感觉是把大公司的格子间分割成了一个个小的格子间,地产商对于空间利用效率的痴迷,也让3Q过分地紧凑,依旧是一个标准化的冰冷的工作场所。 

 

马化腾曾经说,你没有做错什么,你就是老了。 

 

2、联合办公的护城河 

 

联合办公并不是一门传统的房产租赁生意,不仅仅是二房东 

 

表面上看,WeWork和氪空间业主签订1015年的长期租约,然后按照月、季度或者年租给用户,就是一个房产中介。 

 

实际则不然,WeWork和氪空间所做的事,远远不是一个房产租赁能够做到的。 

 

氪空间的发展,也绝对不是链家让出的利润空间。 

 

WeWork的建筑里,人均占地50平方英尺,是行业标准的五分之一,但它可以向每人每年收取8000美元,利润率保持在30%~40%之间。 

 

2018年,WeWork进入全球22个国家,超过74个城市、253个办公地点,拥有25万会员。 

 

2017年,WeWork的收入超过了9亿美元。据报道,2018年,WeWork的全年运营收入将达到23亿美元。 

 

近乎150%的增长率,以WeWork为代表的联合办公绝对可以比肩互联网公司增长速度。 

 

WeWor通过收购了建筑技术公司 Case 和建筑管理平台 FieldLens来组建实体产品团队。 

 

WeWork20158月收购了CaseCase是一家建筑业的技术咨询公司,擅长建筑信息建模。 

 

20176月,WeWork收购了FieldLens FieldLens 允许项目经理,工头,建筑师,业主和管理人员通过手机实时管理建筑工地,记录对话并跟踪和分配问题。 

 

WeWork的首席增长官大卫·法诺说,WeWork“是唯一真正提供端到端解决方案的公司,覆盖到建筑生命周期的每个阶段——从选址、租赁、设计到建筑和管理。 ” 

 

WeWork2200人中,法诺领导者一个160人的团队,负责解决场地的实际问题。 

 

其中包括选址团队、设计建造团队,其中的专家包含了建筑师、室内设计师、工程师、物流规划师、艺术咨询师等等。 

 

WeWork通过机器学习的方法来让效率最大化。为了决定要建造多少会议室,WeWork的研究人员创建了一个神经网络,通过收集现有建筑布局和会议室使用情况的信息,来对会议室的使用情况进行预测,从而确定尚未开始建造的布局。 

 

用户越多,收集的数据就越多,机器学习的结果就更精准,这个过程跟Uber、滴滴的逻辑非常类似,数据积累和服务质量会互相促进。 

 

据报道,机器学习让WeWork一个新办公桌的建设成本从14144美元下降到20179月的9504美元,节省了33%。 

 

这个团队推进很快,在选址设计的时候,租赁部门已经开始售卖了。 

 

这套人马、设计和建筑规格、专利,才是联合办公真正的护城河。 

 

决定联合办公前途命运的是人和技术,而不是房产,这就是为什么WeWork和氪空间是科技公司而不是地产公司的最大原因。 

 

3WeWork的难题 

 

毫无疑问,WeWork是联合办公的头把交椅,拿到了孙正义远景基金44亿美元投资之后,它的估值提升200亿美元。 

 

WeWork也进入了中国,在北京拥有5个办公地点,在上海有11个。 

 

虽然这个领域是充分竞争,氪空间等中国公司不具有任何本土政策优势,但WeWork面临的首要问题便是水土不服。 

 

迄今为止,尚未有美国比较大的科技公司在中国取得较大成功,尤其是充分竞争市场是如此,ebayUber在中国败给了淘宝、滴滴,那WeWork面对氪空间的挑战,会是同样的故事吗? 

 

WeWork中国运营公司是洋槐商务信息咨询(上海)有限公司,登记在上海自由贸易试验区,是外商独资公司,法人代表是ABRAHAM JOSEPH SAFDIE 

 

WeWork没有本土化的管理,沟通主要通过邮件,非常不接地气。 

 

外企邮件沟通水土不服是老问题,WeWork这里并没有任何改变。 

 

WeWork社区运营人员大多是具有国外学历的海,实际上对中国服务业并不了解,态度跟中国本土公司差距很大。 

 

有用户吐槽:这里的社区管理员没一个有脑子的,借着Wework的名头全都一副自己很了不起的样子,对中国人非常傲慢,待国外用户完全不一样 

 

而在硬件设计上,8人间以下的办公室还是用传统钥匙8人间以上的才是门卡。 

 

即便为了成本控制,WeWork在价格上也不具有优势,其人均工位月租金平均4000元。 

 

即便纯粹拼技术和商业模式的公司,在中国都举步维艰,何况拼服务和态度的公司,WeWork即便手握重金,也难逃劫数。 

 

4、谁会是幸运儿? 

 

中国联合办公,必有一家100亿美元以上的公司诞生。 

 

如今,氪空间、优客工场等一系列公司中,氪空间呈领跑态势。 

 

刘成城宣布,未来100天,北京和上海核心商圈要开12家新社区,刚刚过去一季度,氪空间新增管理面积15万平方米。 

 

氪空间是科技媒体36氪孵化,虽然不是最早发起联合办公,比起国内同侪,科技范十足。 

 

按照氪空间规划,未来服务22万会员,每个会员按照2500元每月租金计算,每年营收可达66亿元。 

 

即便按照10%的运营利润,每年纯利也有6亿元。 

 

这几乎能跟猎豹和搜狗等公司平起平坐。 

 

更幸运的是,如果你跑得足够快,这个领域并无巨头,换句话说,氪空间上限没有天花板。 

 

资本的嗅觉更为灵敏:111日,氪空间宣布完成6亿元Pre-B轮融资,为其在近半年来获得的第三笔融资。这是中国联合办公领域最大单笔现金投资。 

 

如果你跑得足够快,寂寞就追不上你。 

 

刘成城说,2018年氪空间运营面积达到50万平方米,年度增速要超过300% 

 

这看起来有点疯狂,却经过事实的验证。 

 

20156月融资时,WeWork投资说明书上说,2018年,公司将有28.6亿美元的营收,9.4亿美元的利润,会员人数增加到26万,社区总数达到376个。 

 

这些目标在当时似乎遥不可及,但今年都能基本实现。 

 

1998年中国启动房产改革,20年间轰轰烈烈地产革命给中国带来了巨大的财富,令无数中国人有了自己的舒适的家和办公室。 

 

未来20年,中国面临的是如何分配蛋糕,用科技和智慧让房地产变得更有效率。 

 

中国商业地产联盟秘书长王永平曾经问潘石屹,你凭什么房子卖这么贵,还卖得这么快? 

 

三五年后,曾经坐在风口上的潘石屹或许会这么问刘成城,为什么你转租房子租这么贵,还租这么快? 

 

时间会回答一切。 

 

 

 

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